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2022年～直近にかけての、越谷市における一戸建て、マンション、土地それぞれの売却相場の動きを振り返りつつ、2024年以降はどこのどのような物件に需要がありそうかの予測もしています。

越谷市　一戸建て（築古・中古）売却相場の2022年から現在までの動向分析と2024年以降の需要予測

越谷市 中古一戸建ての売却価格推移

【表　2022年から直近の一戸建ての平均売却価格推移(単位:万円/月)】

2022年度はこれくらいで売れました

2023年度はこれくらいで売れました

直近はこれくらいで売れています

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

越谷市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を比較

越谷市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を、年次で比較します。

2022年から2023年にかけて平均売却価格は、95万円下落（前年比2.8％減少）となりました。
平均売却価格は時期により多少の変動はあるものの大きな値崩れもなく、また取引された一戸建ての「面積」にも大きな変化はありませんでした。

【越谷市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

2024年以降の一戸建て（築古・中古）需要予測

ずばり、

近年の傾向として「築18年前後」で「建物面積106㎡」「土地面積130㎡」の中古一戸建てが売れやすく、2024年も継続していくと見込まれています。

沿線周辺に集まる需要

越谷市の人口は沿線に集中しています。
その理由として越谷市はアクセスに優れていることが挙げられます。
南北に東武スカイツリーライン、東西にJR武蔵野線が通り、あわせて8つの駅が設置され通勤・通学のしやすさから駅に近い沿線周辺のエリアはやはり人気です。

また、越谷市は「集約連携型都市構造」を目指しています。
「集約連携型都市構造」とは住宅や商業施設、医療・福祉施設といった生活サービス施設を集約させ、
自家用車ではなく、徒歩や公共交通で便利に生活できるようにする街のことです。
都市拠点になる「越谷駅」「新越谷駅・南越谷駅」周辺、生活拠点になる「蒲生駅」「北越谷駅」「大袋駅」「せんげん台駅」周辺は2024年以降も継続的な需要が見込まれます。

参考：越谷市役所｜交通のアクセスに優れたまち
参考：越谷市役所 都市整備部｜越谷市都市計画マスタープラン［概要版］

今後は「蒲生地区」で需要が高まる

今後さらに注目されていくのは蒲生地区です。
蒲生地区は、ほぼ全域が市街化区域となっており、住宅用地が地区の約64％を占めています。
多様な都市機能が備わった「南越谷駅・新越谷駅」エリアとも近いため、蒲生地区は住民の日常生活を支える環境が整っています。
また、「蒲生駅」は「東武スカイツリーライン」が通っており、都内までのアクセスが良く通勤・通学がしやすいエリアです。
「蒲生公園」や「蒲生寿町公園」など子どもの遊び場も充実し都内へ通勤するファミリー世帯からの人気が高いです。

加えて、蒲生地区は現在も良好な住環境の整備を進めています。
具体的には「工場地から住宅地へ転換」や商店街や空き家の活用による「地域の活性化」、「道路環境の整備」（鳩ヶ谷別府線・蒲生西町線・蒲生駅北通り線）等によって、より住みやすい地域づくりを目指しており、今後も高い需要が見込まれるでしょう。

参考：越谷市役所　都市整備部 都市計画課｜越谷市都市計画　マスタープラン「第4章地区づくりの方針(蒲生〜南越谷)」

越谷市で売れた中古マンションの特徴を比較

越谷市で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較します。
2022年から2023年にかけて売却平均価格は134万円上昇（前年比5.2％上昇）しています。
2023年は前年と比較しても「築年数」「専有面積」ともに大きな変動はなく、「価格」だけが上昇しています。
近年の資材高騰によりマンション価格が上昇しており、越谷市も影響を受けています。

【越谷市で売れた中古マンションの特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

2024年以降の
中古マンション需要予測

ずばり、

2024年の1月～3月の売却平均価格は過去2年間の同時期よりも高値を記録しており、越谷市の中古マンション市場は活況です。

単身者や少人数世帯向けの中古マンションの需要増

越谷市ではファミリー世帯向けの3LDKが人気ですが、近年では2LDKなどの単身者から少人数世帯向けのマンションも注目されています。

注目されている理由としては、越谷市では「単身者や少人数世帯が増加している」ことが挙げられます。
越谷市は都内へのアクセスが抜群で東京近郊のベッドタウンとしての人気が高く、都内に勤務する単身者などの転入が増加している状態です。

したがって、越谷市では単身世帯や少人数世帯といったマンションやアパートなどの集合住宅を求める層が増加しており、需要は高まっています。
2023年時点で市民の約15％が集合住宅を選んでおり、2024年以降はさらに増加していくと予測されています。

参考：越谷市役所 都市整備部｜越谷市都市計画マスタープラン［概要版］
参考：越谷市役所　都市整備部 建築住宅課｜越谷市マンション管理適正化推進計画【概要版】

南側での中古マンション需要は堅調

越谷市の中古マンション需要が高いエリアは東京寄りの南側が中心です。
なかでも、注目されるのは「南越谷駅・新越谷駅」周辺や「レイクタウン地区」です。
両地区は近年開発が進んでおり商業施設が充実し交通の利便性が非常に高いことから、ファミリー層や若年層に人気があります。

例えば、レイクタウン地区では「アルファグランデ越谷レイクタウン」や「ガーデンハウス越谷レイクタウン」などの大規模マンション開発が活発に行われています。
隣にある二駅二路線利用できる「南越谷駅・新越谷駅」では「サンクレイドル新越谷Ⅱ」などの新築分譲マンションも注目が高いです。
また、越谷市のランドマーク的存在である「越谷サンシティ」の整備も決まっており、商業施設の発展によって、さらなる利便性の向上が見込まれています。

参考：越谷市役所　総合政策部｜越谷サンシティ整備基本計画

越谷市　 土地売却相場の
2022年から現在までの動向分析と2024年以降の需要予測

越谷市 土地の売却価格推移

【表　2022年～直近の土地の平均売却価格推移(単位:万円/月)】

2022年はこれくらいで売れました

2023年はこれくらいで売れました

直近はこれくらいで売れています

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

越谷市で売れた土地の
特徴を比較

越谷市で売れた土地の特徴を、年次で比較します。
2022年から2023年にかけて平均売却価格は26万円上昇（前年比1％上昇）と大きな値動きはありませんでした。
下記の表を見ると2023年は昨年より低価格で面積が広い土地に引き合いが強いことが分かります。

【越谷市で売れた土地の特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

2024年以降の土地需要予測

ずばり！

北部で上昇する地価

越谷市の地価は都心寄りの南側の方が高いですが、令和6年の地価公示を見ると中心部から離れた北部も上昇傾向にあります。
その理由として、近年は「広い土地」に引き合いが強いことが挙げられます。

北部は南側と比較して開発が進んでいませんが、代わりに広い土地が多く、今後需要が高まっていくことが予想されています。

北部のなかでも「せんげん台駅」「大袋駅」周辺のエリアは越谷市が発表した将来都市構造の中で「生活拠点」としての役割を担っており、医療や福祉、子育て支援機能を図ることを目的とし発展が見込まれています。

参考：埼玉県庁　企画財政部 土地水政策課｜標準地の価格一覧
参考：越谷市役所 都市整備部｜越谷市都市計画マスタープラン［概要版］

進む区画整理事業

越谷市は長年、区画整理事業に取り組んでいます。
「レイクタウン地区」は日本最大級のショッピングモール「イオンレイクタウン」があることに伴い、ファミリー層からの需要が高まることを見据え住宅地を増やしました。

さらに、子どもの遊び場として「レイクタウン湖畔の森公園」や「レイクタウン美季の杜公園」といった自然があふれる公園を作り、住みやすい地域づくりがされています。
そのため、「レイクタウン地区」や、その周辺のエリアも地価は右肩上がりとなっています。

現在、越谷市は「西大袋地区」の区画整理を進めています。
北部の中心地を目指しており、緑豊かで災害に強い安全で快適な住環境を目指している状況で、商業施設や住宅地として土地を利用する方針です。

2036年までの長期的な計画にはなりますが、今後の発展が確実であり、需要が高まっていくでしょう。

参考：埼玉県庁　企画財政部 土地水政策課｜標準地の価格一覧
参考：越谷市役所　都市整備部 市街地整備課｜越谷市の土地区画整理事業
参考：越谷市役所　都市整備部 都市計画課｜西大袋地区計画

越谷市の不動産市況に関連する重要マクロデータの推移

人口推移と人口増加率

人口減少が続く

越谷市の人口は2024年9月時点で「34万2,437人」です。
去年の同時期（34万3,560人）と比較するとわずかに減少しています。
越谷市は2021年あたりから人口は減少に転じ、さらに2060年には29万1,000人ほどになると予測しています。
実際に転じるとされていた2021年から現在にかけて緩やかな減少傾向であり、1つの課題となっています。

年齢構成について

進む「少子高齢化」

2024年9月時点での越谷市の年齢構成は、以下の通りです。

• 年少人口（15歳未満）：約12％
• 生産年齢人口（15～64歳）：約62％
• 老年人口（65歳以上）：約26％

国勢調査が行われた2020年の結果と比較すると、年少人口は0.9％減少し、生産人口年齢は0.4％、老年人口は0.6％増加しています。
出生数が死亡数を下回っており、少子高齢化が課題となっています。

世帯数について

世帯数は増加傾向

2024年9月時点では「16万3,010世帯」です。
20年前の2004年「11万9,690世帯」と比較すると、およそ4万世帯以上も増加しており、人口に反して世帯数は増加傾向にあります。

理由として1世帯の人数が減っていることが挙げられ、世帯数の増加は不動産市場の活発な取引の下支えとなるでしょう。

参考：越谷市役所　総合政策部｜人口と世帯数(令和6年)
参考：越谷市役所　総合政策部｜人口と世帯数（過去のデータ／平成30年〜令和5年）
参考：越谷市役所　総合政策部 政策課｜越谷市人口ビジョン（人口の将来展望）の概要
参考：越谷市役所　都市整備部 都市計画課｜越谷市都市計画　マスタープラン「第1章 現況と課題」
参考：越谷市役所　地域共生部 地域共生推進課｜第2次越谷市地域福祉計画改定版「第2章現況と課題」
参考：越谷市役所　総合政策部 政策課｜国勢調査
参考：越谷市役所｜まち・ひと・しごと創生 越谷市人口ビジョン